首先，招商人員告訴的數(shù)據(jù)再多也未必有用，要是品牌開發(fā)人員的行動建筑在一個錯誤的假設(shè)上，那就更是如此。做決策的時候，有些因素是必需考慮進去的！　　

　　要想做好開店前的考察工作，品牌開發(fā)人員需要“把行為建筑在正確的假設(shè)上”，即開店期間的周期利潤。 不是廢話的廢話：“開店累死累活不為賺錢為了什么？”　　

　　影響開店后未來利潤的因素才是開店前的考察工作的重點。

　　如何做開店前的考察工作　　

　　圍繞以下3個零售業(yè)利潤指標(biāo)觀察現(xiàn)在、想象未來；收集比較變動成本；最終在完成周期利潤公式計算的過程中完成開店前的考察工作�！　�

　　1、日均客流量：每天有多少目標(biāo)消費者從店門口經(jīng)過？（注：客流量不等于人流量，不是所有從店門口經(jīng)過的人都是你的目標(biāo)消費者。）　　

　　這是開店前的考察工作的核心。觀察現(xiàn)在，沒什么取巧的方法，就是坐在你所選址的門口進行為期一周單調(diào)乏味的數(shù)人活動，并根據(jù)市場定位估算其中的目標(biāo)消費者數(shù)量（也可以繪制客流曲線圖用于指導(dǎo)未來店鋪運營）；想象未來，分析店鋪服務(wù)半徑內(nèi)的居住區(qū)規(guī)劃與周邊的商業(yè)區(qū)規(guī)劃，綜合分析未來從店門口經(jīng)過的目標(biāo)消費者是增加抑或減少？　　

　　2、進店率：從店門口經(jīng)過的目標(biāo)消費者中，多少百分比的目標(biāo)消費者會進入店鋪？　　

　　這一條看似后天因素， 只關(guān)乎氣候、品牌、產(chǎn)品、競爭、促銷、宣傳、店面形象、導(dǎo)購培訓(xùn)等等，實則也有一定的先天基因�！　�

　　例如廣為人知的7-11的選址技巧，其實就是高進店量旺鋪的選址指南：1、有紅綠燈的路口，顧客容易進入；2、有車站的地方，車站下方的位置，好于車站對面的位置；3、不開在下坡的地方，行人速度會比較快；4、在住宅區(qū)開店，要避免道路狹窄；5、建筑物過于狹長，也不是開店的首選�！　�

　　更多指南到風(fēng)水學(xué)與消費者心理學(xué)里找，不再贅述�！　�

　　3、成交率：進入店鋪的目標(biāo)消費者中，會有多少購買商品？

　　作為先天基因的成交率，關(guān)乎服務(wù)半徑內(nèi)目標(biāo)消費者的購買力。使用“客流量”中“想象未來”方法做類比分析即可。　　

　　可以引入連單率（一次購買兩件以上商品的顧客數(shù)）、回頭率（有過兩次以上購買記錄的顧客數(shù)）作為評估依據(jù)，也可不引入。畢竟這些完全可以通過后天努力推高�！　�

　　4、周期收入核算　　

　　日均收入＝日均客流量×進店率×成交率　　

　　周期收入＝日均收入×周期日數(shù)　　

　　周期成本核算　　

　　周期固定成本，即加盟費、保證金、商標(biāo)使用費、管理費、鋪貨金、鋪貨費用或進貨費用、裝潢費與廣告費可能有，等等基本不隨店鋪位置變動的因素，這些應(yīng)該在先期即已明朗，不需要在開店前的額外考察�！　�

　　周期變動成本＝租金+轉(zhuǎn)讓費+裝修費+運輸費+水電費+庫存成本+當(dāng)?shù)仄骄�工資+當(dāng)?shù)囟愂?公關(guān)費（中國特色你懂的）+（如為商場店，還需加上扣點、進場費、條碼費、店慶費、端架費、貨架費、宣傳費、促銷管理費等等苛捐雜費）+其他成本與費用　　

　　指導(dǎo)開店前的考察工作的終極公式　　

　　周期利潤＝周期收入－周期費用＝日均客流量×進店率×成交率×周期日數(shù)－（租金+轉(zhuǎn)讓費+裝修費+運輸費+水電費+庫存成本+當(dāng)?shù)仄骄�工資+當(dāng)?shù)囟愂?公關(guān)費+賣場運營費用+其他變動成本與費用）－周期固定成本　　 　

　　完成周期利潤的計算，品牌就做好了開店前的考察工作。還是那句廢話，開這里賺錢嗎？　　

　　至此，相信無論是作為招商人員還是開發(fā)人員，都已經(jīng)有了基本明確的答案。特別是招商人員，嘗試著去計算一下。　　

　　此外，開店是坐商所以除了客流人流之外，考察附近的常駐人口也是一個很重要的因素：　　

　　1、從周圍小區(qū)的建成時間，可以部分推測人口年齡結(jié)構(gòu)；　　

　　2、從社區(qū)網(wǎng)站找到詳細(xì)的地圖，觀察樓群的密集程度、常駐人口數(shù)量；　　

　　3、觀察附近是否有高等學(xué)�；蛉丝诿芗�的單位，可能會造成過高估算客流的隱患；　　

　　4、本街道上其他店鋪的經(jīng)營情況，經(jīng)營時間長短，盈利情況，是否有互補性；這個很重要！　　

　　5、店址前的綠化，護欄，臺階等是否有不利影響；是否便于停車購物，是否方便行人行走；　　

　　6、現(xiàn)在很多民居該成的底商，起照都很麻煩，這個需要事先打探清楚　　

　　所以，作為一名合格的招商人員，以上數(shù)據(jù)一定要了解清楚，市場調(diào)研必須充分，千萬別照著招商手冊通讀一遍，這些數(shù)據(jù)開發(fā)人員可都是靠雙腳走出來的！